Sale-and-Lease-Back von Immobilien zur Unternehmensfinanzierung

Sale-and-Lease-Back ist als Finanzierungsoption unter anderem in Krisensituationen geeignet – auch wenn der Verschuldungsgrad des Unternehmens hoch ist und die Kapitaldienstfähigkeit an ihre Grenze stößt. Vier Gründe sprechen dafür: Erstens dauert der SLB-Prozess gerade einmal sechs bis acht Wochen. Somit erhält das Unternehmen kurzfristig die dringend benötigten liquiden Mittel. Zweitens benötigt der Käufer keine zusätzlichen Sicherheiten, da das Objekt selbst die Sicherheit darstellt. Drittens wirkt sich die Finanzierungsform positiv auf die Steuerlast und die Bilanzkennzahlen aus. So kann die Miete als Betriebsausgabe steuerlich geltend gemacht werden und nach dem Kauf ver­schwindet das Gebäude beim Alteigen­tümer aus der Bilanz. Nicht weniger wichtig ist der vierte Punkt: Da es sich um eine bonitäts- und bankenunabhängige Finanzierung handelt, kommt es nicht zu einer weiteren Abhängigkeit von der Hausbank. Selbst das Rating des Betriebs bei der Hausbank verändert sich nicht und die aufwendigen Reportingpflichten entfallen.

Borek media steigert Flexibilität durch Sale and Lease Back
Die Borek media GmbH hat sich Anfang 2020 für ein SLB ihrer Immobilien entschieden. Begonnen hat das Unternehmen vor rund 200 Jahren mit der Buchbinderei. Heute ist der Mittelständler aus Osterwieck (Sachsen-Anhalt) mit ins­gesamt 150 Mitarbeitenden ein Full-Service-Anbieter von Dialogmarketinglösun­gen mit angeschlossener Druckerei. Die Zukunft des Unternehmens liegt in der Kombination von Digital und Print. Der Ausbau von IT-Prozessen und die Inte­gration von Marketingautomation stehen deshalb im Vordergrund.

Verkäufer bleibt Herr des Verfahrens
Falkensteg übernahm in dem SLB-Prozess bei Borek media die komplette Steuerung. Im ersten Schritt wurden gemeinsam mit dem Eigentümer alle immobilien­re­le­vanten Unterlagen (Grundbuchauszüge, Brandschutzgutachten, Versicherungspolicen etc.) zusammengetragen, gesichtet und bewertet. Borek media verfügt über 25.000 Quadratmeter Produktions- und Lagerfläche in gutem ­Zustand. Alle wichtigen Transaktionsparameter befanden sich dann in einem detaillierten Informationsmemorandum, welches sich als Angebot an die Investoren versteht.

Auf Basis der zuvor festgelegten Para­meter in der Verkaufsunterlage wurden dann die Investoren passend zu ihrem persönlichen Suchprofil angesprochen. Im Anschluss folgten die Vor-Ort-Besich­tigungen mit den Interessenten und die Einholung der Angebote für die Transaktion. Diese stellte Falkensteg dann dem Auftraggeber vor. Erst nach dessen Entscheidung starteten die detaillierten Miet- und Kaufvertragsverhandlungen mit dem Investor. Am Ende hat sich ­Borek media für die Deutsche Industrie Reit AG entschieden. Zum Abschluss wurden der Verkauf und das Mietverhältnis innerhalb eines Termins bei einem Berliner Notar beurkundet.

Von der ersten Anfrage seitens Borek media im Januar 2020 bei Falkensteg bis zum Closing des Kaufvertrags vergingen gerade einmal zweieinhalb Monate. Das entspricht einem typischen Zeithorizont, wenn die wesentlichen Unterlagen vom Verkäufer schnell zur Verfügung gestellt werden können. Beide Parteien haben für das Areal eine Miete im marktüblichen Bereich ausgehandelt, die weiterhin an den Verbraucherpreis­index angekoppelt wurde. Die Mietdauer beträgt zehn Jahre und es besteht die Möglichkeit einer Verlängerung.

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