INDat Report: Immobilien zurückmieten als ein Schlüssel zum Sanierungserfolg

Von Sascha Woltersdorf und Peter Reuter

Wer nicht mehr »bankable« ist, muss Assets verkaufen und zurückmieten. Da passt es ins Bild, dass SLB bei Gewerbeimmobilien aufgrund der pandemiebedingten Wirtschaftsturbulenzen zweistellige Zuwachsraten verzeichnet. Zudem gibt es derzeit viel verfügbares Kapital auf dem Markt, das (internationale) Investoren gerne in Immobilien stecken, auch in SLB-Transaktionen. SLB kann gerade im vorinsolvenzlichen Bereich Sanierungen und Umstrukturierungen vereinfachen und beschleunigen, Bilanzen aufwerten bzw. steuerliche Vorteile bringen. Letztendlich hängt alles von der Qualität der Immobilie ab. Besonders gefragt sind derzeit Logistikimmobilien. Ein attraktives Objekt kann eine mangelnde Bonität des Verkäufers und späteren Rückmieters zu großen Teilen ausgleichen. Wichtigste Eigenschaft: Die „Drittverwendungsfähigkeit“ ganz i. S. v. Restrukturierung: Man muss auch etwas anderes daraus machen können. Um ein recht vollständiges Bild von den Chancen, Grenzen und Herausforderungen der SLB-Immobilientransaktionen im Restrukturierungskontext zu erhalten, kommen im Indat-Report Experten aus unterschiedlichen Disziplinen mit Praxisbeispielen zu Wort: Aus dem Dienstleistungs-, Beratungs- und Investmentmanagement im Immobilienbereich, von der Be- und Verwertung von Immobilien, aus der Insolvenzverwaltung, von der (anwaltlichen) Restrukturierungs- und Immobilientransaktionsberatung sowie vom Immobilieninvestment und der Kreditwirtschaft. Unter den Experten ist auch Falkensteg-Partner und Leiter Real Estate Christian Alpers.

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An SLB ist ein steigendes Interesse zu beobachten: Im Bereich Immobilien liege derzeit die Nachfrage nach SLB- Lösungen in Umbruchsituationen bei „geschätzt um 20 Prozent über dem Vorjahr“, sagt etwa Christian Alpers, Partner der Beratungsgesellschaft Falkensteg, die ihre Schwerpunkte auf Corporate Finance, Restrukturierung, Insolvenzberatung und Real Estate hat. „Sale-and-Lease-Back von Immobilien ist besonders für Unternehmen in der Krisensituation geeignet, denn es werden keine zusätzlichen Sicherheiten benötigt. Die geforderte Sicherheit stellt das Leasingobjekt selbst dar. Somit spielt die Solvenz des Verkäufers eher eine untergeordnete Rolle.“ Gerade deshalb basiere eine Transaktion im Immobilienbereich vor allem auf der Bewertung der Immobilie hinsichtlich ihrer Lage, baulichen Struktur und der damit einhergehenden Drittverwendungsfähigkeit. „Insbesondere Industrial-Light-0bjekte sind sehr gefragt. Das sind Mehrfunktionsgebäude, in denen die Produktion, Büros, Lager und Logistik untergebracht sind. Zudem ist die Nutzung dieser Objekte sehr wandelbar“, sagt Alpers, der den Geschäftsbereich Real Estate bei Falkensteg verantwortet.

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Den richtigen Investor zu finden, sei die Herausforderung, ergänzt Christian Alpers von Falkensteg. Dieser habe ein langfristiges Interesse an einer Partnerschaft mit dem Unternehmen und kann ohne Zustimmung einer Bank das Asset erwerben. Zudem muss er die aktuelle Situation des Unternehmens verstehen und sollte diese nicht ausnutzen. Beide Parteien sollten an einer langfristig funktionierenden Beziehung interessiert sein, denn im Normalfall, so der Diplom-Betriebswirt, „wird der Mietvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren geschlossen. Meistens wird darüber hinaus eine dreimalige Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren vereinbart. Die Verträge können während der Laufzeit nicht geändert werden. Daher sollten Raten und Gebühren genau kalkuliert und abgewogen werden, bevor es zu einem Vertragsabschluss kommt.“

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